W artykule:
Jednym z najważniejszych czynników, jakie należy brać pod uwagę podczas wyboru konkretnej oferty kredytu hipotecznego, jest przewidywana wysokość rat. Składa się na nią nie tylko kwota otrzymana od banku, ale i wszelkie koszty takie jak prowizja, oprocentowanie czy opłaty notarialne. Jak najłatwiej obliczyć ratę kredytu hipotecznego?
Rata kredytu hipotecznego – co się na nią składa?
Kredyt hipoteczny to bardzo popularny sposób finansowania zakupu bądź budowy nieruchomości. Banki proponują swoim klientom mnóstwo ofert, które należy przeanalizować pod wieloma względami. To, jaki kredyt hipoteczny wybierze klient, w znacznej mierze zależy od wysokości potencjalnych rat.
Kwota, którą dłużnik będzie co miesiąc spłacał wierzycielowi hipotecznemu, składa się z części kapitałowej oraz odsetkowej. Część kapitałową stanowią środki pieniężne pożyczone przez kredytobiorcę od banku na zakup bądź budowę nieruchomości, natomiast część odsetkowa raty kredytu to pozostałe elementy zawierające się w kosztach zobowiązania.
Od czego zależy wysokość rat?
Na wysokość rat składa się wiele elementów. Do części kapitałowej należy doliczyć sumę, jaką dłużnik płaci bankowi za udzielenie kredytu. Jest ona zależna od oprocentowania, czyli marży wierzyciela, zmiennej stopy procentowej WIBOR (w przypadku zobowiązań zaciągniętych w złotówkach) oraz kwoty, jaka pozostała do spłaty.
Wyjątkiem są raty z oprocentowaniem stałym, niezależne od stawek WIBOR przez określony przedział czasowy (zazwyczaj 5-7 lat). Na wysokość oprocentowania nie mają więc wpływu zmiany wysokości stóp procentowych wprowadzane przez Radę Polityki Pieniężnej.
Wysokość rat zależy również m.in. od długości okresu spłaty oraz wszelkich dodatkowych ubezpieczeń.
Rodzaje rat kredytu hipotecznego
Klienci banków mogą zdecydować się na raty równe lub malejące. To właśnie od ich rodzaju zależy sposób obliczania kwoty, jaką dłużnik co miesiąc będzie płacił wierzycielowi.
W przypadku wyboru systemu rat równych łatwiej o pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt. Ten sposób oceniany jest również jako mniej ryzykowny, ponieważ umożliwia zaplanowanie budżetu domowego pod kątem całego okresu spłaty. Wówczas na początku znacznie większą część składową raty stanowią odsetki, a nie część kapitałowa.
Natomiast system rat malejących uwzględnia spłatę większej części kapitałowej w początkowej fazie kredytu, a odsetki bank nalicza na bieżąco. Finalnie skutkuje to niższym kosztem zobowiązania. Wybór tego systemu wymaga jednak od kredytobiorcy większej zdolności kredytowej, a w początkowej fazie wysokie raty znacznie obciążają budżet dłużnika.
Co więcej, nie ma gwarancji, że wraz z upływem czasu kwota, jaką kredytobiorca płaci bankowi, będzie maleć. Jeśli wzrosną stawki WIBOR, przełoży się to na wysokość raty. Należy również sprecyzować, że raty stałe także są podatne na zmiany stopy procentowej WIBOR, jednak nie wpływa ona na ich stawkę w takim stopniu, jak w przypadku systemu malejącego.
Rata kredytu hipotecznego – jak ją obliczyć?
Stałą ratę kredytu hipotecznego można obliczyć za pomocą następującego wzoru: R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1].
W tym przypadku:
R – kwota raty stałej;
A – wysokość zaciągniętego kredytu;
b – oprocentowanie w skali roku;
m – liczba miesięcy;
n – ilość rat.
Przykładowo, gdy klient zaciąga kredyt w wysokości 300 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem w wysokości 4%, wysokość comiesięcznych rat zawsze będzie wynosić średnio 1 584 zł (jeśli stawki WIBOR nie będą inne). Co miesiąc zmianie ulega jednak wysokość odsetek, których łączna wartość to około 175 050 zł oraz wysokość kwoty spłacanego kapitału.
Z kolei w przypadku raty malejącej należy uwzględnić bieżącą kwotę, jaka pozostała dłużnikowi do spłaty i na jej podstawie obliczyć odsetki. Wówczas część kapitałowa raty w każdym miesiącu jest stała, natomiast część odsetkowa co miesiąc będzie się zmieniać (z założenia maleć).
Wysokość rat kredytu hipotecznego można również w prosty sposób obliczyć przy pomocy kalkulatora online.
